导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前(qián)商小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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