万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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