文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)亲爱的让你㖭我下黑的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，亲爱的让你㖭我下黑此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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