5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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