5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)pupil是什么意思 pupil是可数名词吗绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zàipupil是什么意思 pupil是可数名词吗)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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