近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(z那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲ī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲