文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(gu接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思ó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，200接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思5年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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