5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qi警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗áng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(s警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗hàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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