导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(j美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377ī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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