饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超(ch黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗āo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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