文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。<敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思/p>

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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