文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款<定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思/p>

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重(z定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思hòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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