饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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