5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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