万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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