近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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