文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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