5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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