近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校)投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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