文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年1富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位2月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(f富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位èi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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