导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国(guó香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年g>四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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