万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(m不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友éi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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