或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央(yāng)企自然(rán)而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民(mín)营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了(le)“中(zhōng)国(guó)工(gōng)商银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理有限(xiàn)公(gōng)司就长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期(qī)发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略(lüè)布局关(guān)系(xì)密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地(dì)区的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛(sài)道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房(fáng)地产产业链(liàn)上的(de)中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节(jié)与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地(dì)产(chǎn)行业(yè)在(zài)进(jìn)入存量房(fáng)时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(de)统计，目(mù)前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的公(gōng)司(sī)，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特(tè)别(bié)是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该(gāi)股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司(sī)都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选(xuǎn)和广(guǎng)发(fā)安宏回报(bào)均增加了(le)持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下(xià)游的物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那(nà)么(me)满意，能做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

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