近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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