导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上邵阳学院是几本大学(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(mé邵阳学院是几本大学i)有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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