万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳cos180°是多少，cos180度等于多少(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　cos180°是多少，cos180度等于多少　

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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