导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(j加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国iā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国trong>户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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