5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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