文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(s下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长hòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长