导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然阅历是什么意思1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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