导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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