文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(gusecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片ǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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