文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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