OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(d俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少à)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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