饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)独肖有哪几个依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(j独肖有哪几个iā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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