5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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