万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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