文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zh感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲ě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。<感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲/p>

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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