文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等