近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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