5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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