5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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