文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(di电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗ào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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