万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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