饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fān张大大到底是什么来头g)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(张大大到底是什么来头chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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