饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算(shì)场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出(c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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