OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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