文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻