近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàn可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思g)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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