万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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